8月14日,北京市住建委發布共有產權房政策公開征求意見稿的反饋意見,明確指出,共有產權住房屬於產權類住房,與普通商品住宅一樣,可以按照北京市相關規定辦理落戶、入學等事宜。購房者對共有產權房的主要疑慮之一被解決,對於手握100萬元左右首付的首次置業剛需群體,共有產權房顯然極具吸引力,但參照此前自住房的申購情況,共有產權房也不會是想買就能買。

  如果不選擇共有產權房,百萬元的首付在目前的樓市下可選擇空間十分有限。環京住宅、二手老破小住宅、二手商辦房可能是這部分購房人主要替代選擇。麵對這四類房產,購房人該如何選擇?共有產權房,究竟值不值得等?

  環京、二手商辦大幅降價 低總價二手住宅往往首付高

  價

  此前《廣廈時代》在針對剛需購房的報道中曾提到過,北京剛需商品住宅的總價門檻已經提升至400萬元。這就意味著至少要付出150萬元左右的首付,承擔近1.5萬元的月供,這對於很多首次置業的剛需顯得難以承受,而100萬元首付,目前在北京能夠買到的住宅寥寥無幾。中原地產首席分析師張大偉表示,100萬元的首付,現在在北京基本隻能撬動總價250萬元以內的住宅和總價200萬元以內的商辦,選擇很少。

  低總價、小戶型的二手住宅此前是這批購房人的主要選擇之一,但這類房源現在極其有限。《廣廈時代》在鏈家網上查找房源時發現,朝陽區掛牌價200萬元以內住宅數量為零,而200萬-250萬元的住宅也僅有27套,這其中不乏一些經濟適用房轉商品房的二手住宅,購房者房款中包含一部分稅款,首付比例甚至到了七八成。在曾經剛需的主要聚集地大興、通州,總價200萬元以內的二手住宅掛牌量都為零,200萬-250萬元的也僅有幾十套。

  低總價二手住宅的選擇空間有限,一些剛需購房人將首套房的目標轉向了環京和二手商辦。6月2日,廊坊市限購政策升級,將廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣的限購措施調整為非本地戶籍家庭購房需提供3年及以上社保證明。兩個月的時間過去了,環京不少區域的價格都出現了回落,單價兩萬元左右的二手房選擇很多,但在京工作的購房人想要購買,並不容易。

  而中介機構重新恢復代理的二手商辦房,價格也出現了明顯的回落,相比低總價二手住宅,這類二手商辦選擇則更多。立水橋、草房等成熟商圈都有總價在200萬元以內的二手商辦房源。

  與以上三類房產相比,價格一直是共有產權房最大的優勢。對於共有產權房的上一代——自住房,其在推出時對於價格就有明確的要求,“銷售均價,原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。”而共有產權房征求意見稿裏也提到,共有產權住房項目的銷售均價,應低於同地段、同品質普通商品住房的價格,銷售均價在土地供應文件中予以明確。

  從目前已銷售的自住房看,總價均未超過200萬元。而截至目前,今年出讓的自住房地塊均價最高為3.5萬元/平方米。

  低總價二手住宅社區環境差 共有產權房比肩商品房

  居住品質

  對於首次置業的剛需,由於承受資金能力的限製,購買商品房,基本已經無法對居住品質有過多的要求。

  低總價二手住宅在樓市裏的另一個別稱叫“老破小”,這類房源大都建於2000年以前,甚至有些還是80年代的房子。因為建設年代久遠,社區規劃設施一般都比較老舊,也幾乎無物業管理可言,幾乎無固定車位,一些低層建築沒有電梯。不少購房人真正居住進去,才發現生活的種種不便。

  而二手商辦類房屋,由於居住與辦公同在一個樓裏,雖然有物業管理,但也避免不了人員混雜、安全性差等問題。不過在內部設計上,不少商辦曾經就是以LOFT這種多變空間來吸引年輕群體購房,即使是現在,仍有很多購房人青睞LOFT的居住方式。

  在居住品質上,環京住宅的條件相比以上兩類房屋要好得多,由於開發時間晚、入住時間短,部分環京項目在居住品質上有一定保證,一些北京中高端項目有的配置,也被引入了環京的部分項目。

  還未有案例入市的共有產權房在居住品質上,對於購房人也有足夠的吸引力。在市住建委會同市規土委起草的《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》中要求,共有產權住房應按照適用、經濟、安全、綠色、美觀的要求規劃設計建設,全麵實施全裝修成品交房,執行綠色建築二星級及以上標準。倡導“互聯網+城市規劃建設管理”的新理念。新建共有產權住房一般采取集中建設方式,如果配建,共有產權住房項目應滿足均好性要求,即同一居住項目在建築控製高度條件一致的情況下,共有產權住房與普通商品住房在建築密度、人口密度和人均綠地指標等方麵應基本保持一致。

  另外,在容積率、停車位、綠化率、戶型設計、層高、窗戶等方麵,《導則》中都有明確的規定,很多規定都超越了市麵上部分商品房的標準。以停車位為例,《導則》要求,對於共有產權小區的停車位數量,原則上,城六區不低於1.0輛/戶,城六區以外不低於1.1輛/戶。另外,還要按照要求配建電動車停車位,並按要求配置自用充電樁等設施。

  二手商辦有優勢 共有產權房差別大

  交

  購買首套房,不少剛需最關註的就是交通問題。地鐵,是這部分人群最主要的出行方式。房子是否臨近地鐵,對這部分購房人尤為重要。

  在交通問題上,環京住宅一直頗受詬病。以燕郊為例,燕順路的堵車已經成為常態,而一遇上暴雨等極端天氣,燕郊落後的市政建設問題便暴露無遺。上周北京東部突降雷雨冰雹,燕郊的業主群裏就展開了“比慘”大賽,從國貿到燕郊,有人就耗費了6個多小時。一位接受《廣廈時代》采訪的剛需購房人就表示,不會選擇環京購買就是因為“交通問題傷不起”。雖然每個環京項目銷售時都會向購房人描繪區域未來交通的改變,但對於主要為了居住的剛需購房人,這些未來顯得有些縹緲。

  在交通上,二手商辦有一定優勢,由於本身是商業、辦公立項,這類項目一般都距地鐵較近。像北京像素、明天第一城等交房多年的商辦項目,除了臨近地鐵,自身商圈也早已成熟。而去年熱銷的一些商辦項目,雖然商圈尚未成熟,但地鐵都已經開通,上下班基本通勤得到解決。

  而對於共有產權房,《導則》規定,共有產權住房項目應優先選擇公共服務設施和市政基礎設施條件齊全的區域,應與公交係統或軌道交通網絡緊密銜接。而從目前出讓的自住房地塊看,區位交通差別較大,既有像近期朝陽區錦都家園這樣的地鐵上蓋,又有密雲檀營鄉這樣的遠郊地塊。不過,共有產權房未來主要執行的是區域優先的選房原則,一些遠郊區縣的項目也主要是針對區內居住和工作的無房家庭。

  教育與配套

  低總價二手住宅配套獨具優勢

  共有產權房值得期待

  “不管怎麽樣,絕對不會買二手商辦。”這是《廣廈時代》在調查這部分剛需群體時,一位非京籍購房者給出的答案。他的理由主要有四點:一是不會把自己唯一的購房資格用在非住宅上;二是作為唯一一套住房,二手商辦無法解決孩子入學的問題;三是居住與辦公商業混合,安全問題無法保障;四是政策不倡導,未來轉手會更困難。

  這位購房者表示,國家已經明確了這類房子沒有居住屬性,雖然作為過渡期,暫時居住一下可以,但是沒有居住屬性就意味著沒有配備相應的學區,孩子的教育問題就無法解決。對於他這樣計劃要孩子的購房人,無論如何也不會選擇二手商辦。

  不過他也承認,一些二手商辦總價低、位置好,是他這樣的購房人可選擇的地段最好的房子,周邊配套成熟,生活也比較方便。

  在教育和配套資源上,低總價二手住宅獨具優勢。由於已入住多年,周邊基本形成了成熟的生活配套,生活便利度有一定保障。在教育方麵,小區學區劃片雖然在動態調整,但仍有跡可循。對於一些畢業後工作取得北京戶籍的購房人,這樣的房子可以滿足他們將戶口從集體戶口遷出的需要,同時也可以解決入學問題。

  但在《廣廈時代》的調查中,更多對教育和配套有需求的購房人還是把目標定在了共有產權房。一是因為市住建委已經明確了共有產權房產權類住房的屬性,可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。二是因為《導則》對於共有產權房的配套也有相應的規定:共有產權住房項目社區配套公共服務設施除按照《北京市居住公共服務設施配置指標》要求外,還應將圖書館、健身館、咖啡館作為標準配置,形成居民學習、健身、交流的場所。

  這些規定標準,目前很多價值千萬的商品房都尚未滿足,更不要提二手商住、環京住宅了,共有產權房未來落地後的實際景象確實值得剛需購房者期待。本版文/門庭婷

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